De huurprijs bepalen

Je huis verhuren is een aantrekkelijke manier om een passief inkomen te genereren. Een van de stappen bij het verhuren van je woning is het bepalen van de huurprijs. Mag je zelf de huurprijs bepalen? Nee, je kan niet zomaar de huurprijs bepalen, je moet namelijk kijken of je woning in de vrije sector valt. Hoe dit werkt en hoe je vervolgens de huurwaarde kan berekenen leggen we je uit!

Een huis verhuren verloopt vaak via een verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar kan dan ook gemakkelijk samen met jou de huurprijs bepalen. Je kan het ook zelf doen. We zetten alle stappen voor je op een rijtje. Want of je het nou zelf doet of niet, de stappen en regels zijn hetzelfde.

Hoe kun je de huurprijs bepalen?

De prangende vraag bij het verhuren van je huis is: voor hoeveel kan ik mijn huis verhuren? Aan je huis verhuren zitten regels verbonden, en het berekenen van de huurprijs doe je aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Met het puntensysteem, wat onderdeel is van het WWS, stel je vast hoeveel punten je woning waard is. Het doel hiervan is in eerste instantie om te bepalen of jouw woning onder of boven de liberalisatiegrens valt. Als jouw woning boven deze grens valt, valt jouw woning namelijk in de vrije sector. De puntenhoeveelheid heeft gevolgen voor het bepalen van de huurprijs.

De liberalisatiegrens ligt op 149 punten. Dat betekent dat alle woningen onder 149 punten sociale huurwoningen zijn. Hier zit een maximale huurprijs aan vast. Heeft jouw woning meer dan 149 punten? Dan val je in de vrije sector. De huurprijs berekenen in de vrije sector mag je zelf doen.

Huurprijs bepalen met puntensysteem

Het bepalen van de huurprijs van je appartement of huis gebeurt dus vaak aan de hand van het puntensysteem. Het puntensysteem kijkt op een objectieve manier naar verschillende aspecten van de woning. Het puntensysteem gaat over de kale huur. Servicekosten en kosten voor stoffering en meubilering komen later aan bod. Aan de hand van onder andere de volgende positieve aspecten en factoren worden punten toegekend aan de te verhuren woning:

• Voorzieningen (en de grootte, afwerking en kwaliteit van die voorzieningen): denk hierbij bijvoorbeeld aan het aantal ruimtes dat verwarmd is, de keuken, de sanitaire voorzieningen (wc, douche, bad, wastafels), buitenruimtes, voorzieningen voor gehandicapten, de soort verwarming.
• Energiezuinigheid: deze wordt bepaald aan de hand van de Energie-index. Als deze niet bekend zijn, dan wordt er gekeken naar het bouwjaar van de woning.
• Investeringen in renovatie (mits de investering meer dan €10.000 is).
• Oppervlakte: er wordt gekeken naar de oppervlakte van de woning, zoals de woonkamer, keuken, slaapkamers en badkamer. Maar ook overige ruimte zoals de garage en de bijkeuken tellen mee.
• Huurprijs bepalen op basis van woz: zo is het voor huurders en verhuurders mogelijk om een eerlijke (maximale) huurprijs te bepalen. Let wel, het zijn slechts indicatoren. Valt de woning namelijk in de vrije sector, dan mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen.

Rijksmonument: hierbij geldt dat je niet meer punten krijgt. Hier geldt dat als je geld hebt gestoken in het onderhoud van het Rijksmonument, dat je 15% meer huur mag vragen.

Voor het bepalen van de huurprijs van de woning worden er punten afgetrokken voor negatieve zaken, zoals geluidoverlast door bijvoorbeeld vliegverkeer. Of de oppervlakte van de woonruimte als deze minder dan 10m2 is. Of de woning bevindt zich op de vijfde verdieping of hoger zonder lift. Of je moet bijvoorbeeld door een gedeelde ruimte (woonkamer/keuken) om bij je eigen woning te komen.

Hoeveel huur kan ik vragen?

Het kan natuurlijk gebeuren dat het puntenaantal van jouw woning niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. Zeker met het oog op de nieuwe liberalisatiegrens van 2024 kan dit gebeuren. Eind 2023 gaat het maximale puntenaantal voor sociale huur omhoog van 149 naar 187. Het doel van deze verhoging is dat er dan meer sociale huurwoningen beschikbaar komen.

Wil je boven de liberalisatiegrens uitkomen, zodat je zelf de huurprijs kan bepalen? Dan kan je het een en ander doen om meer punten te krijgen. We adviseren je om van tevoren te kijken hoeveel extra punten iedere verbeteringen oplevert, zo weet je precies of het de moeite waard is. We zetten een paar voorbeelden voor je op een rijtje:

• Het isoleren van je huis waardoor de woning een beter energielabel krijgt. Neem bijvoorbeeld dubbel of isolerend glas.
• Verbouw de keuken.
• Bouw een uitbouw, zoals een dakkapel.
• Verwarm meer ruimtes.

De huurprijs bepalen: het verhogen van de huur

Meestal worden verhogingen van de huurprijs doorgevoerd op 1 juli. Met hoeveel procent je de huur mag verhogen, hangt af van of je onder of boven de liberalisatiegrens valt. Onder de grens gelden namelijk maximale huurprijsverhogingen. De Rijksoverheid bepaalt het maximum. Daarnaast is de verhoging ook afhankelijk van het inkomen van de huurders van de afgelopen twee jaar.

Voor vrije sectorwoningen gelden andere regels. Maar ook daar mag je niet zomaar iedere huurverhoging doorvoeren. Zo mag je als verhuurder niet meer verhogen dan het maximum, en je huurders niet uit de woning zetten als ze niet instemmen met de nieuwe huur.

Servicekosten, stoffering en meubilering

Tot nu toe hebben we het gehad over de kale huur. Boven op de kale huur kunnen nog servicekosten (met of zonder nutskosten) en kosten voor een gestoffeerde en gemeubileerde woning komen, waarmee je uiteindelijk de definitieve huurprijs kan bepalen.

De daadwerkelijk gemaakte servicekosten worden eens per jaar berekend. Je bent als verhuurder verplicht vóór 1 juli een overzicht van deze kosten te delen met de huurder, ook als het huurcontract voorbij is. Dit noemen we de jaarafrekening, en uit het overzicht moet duidelijk worden wat de geleverde diensten en de gemaakte kosten zijn.

Op basis van dit overzicht vindt een afrekening plaats. Als de huurder minder gebruik heeft gemaakt van de diensten dan verwacht, moet de verhuurder de huurder geld terugbetalen. Bij een hoger gebruik, moet de huurder meer geld betalen aan de verhuurder. Als de gemaakte kosten opvallend hoger zijn, kun je als verhuurder overwegen om de servicekosten te verhogen, om een nieuwe afrekening te voorkomen.

Een gestoffeerde of gemeubileerde woning levert hogere servicekosten op. Hierbij kijk je niet naar de werkelijke kosten. Meubels en stoffering die minder dan 5 jaar oud zijn, mag je voor 20% van de aankoopwaarde doorrekenen in de servicekosten. Voor meubels en stoffering die ouder zijn dan 5 jaar geldt dat je 20% van de huidige waarde mag doorrekenen. En voor duurzame apparatuur of materialen zoals een laminaatvloer of een fornuis geldt dat ze een termijn hebben van 10 in plaats van 5 jaar. Is de levensduur verstreken en werkt de voorziening nog, dan mag er daarna nog 60% van de waarde meegerekend worden. Verder geldt dezelfde rekensom, dus 60% van de waarde en dat dan keer 20%.

Wil je meer weten over het bepalen van de huurprijs of heb je een andere vraag over je huis verhuren via Stoit Groep? Neem dan gerust contact met ons op. Samen kunnen we de huurprijs van jouw woning bepalen!