Een huis verhuren zonder toestemming van de bank: kan dat?

Bij Stoit krijgen we regelmatig vragen van particulieren die hun huis willen verhuren, maar worstelen met een belangrijke vraag: kan ik mijn huis verhuren (met hypotheek) zonder toestemming van de bank? Helaas gaat dat niet zomaar. In deze blog leggen we je uit waar je op moet letten en wat de risico’s zijn als je dit doet zonder toestemming van de bank.

Waarom heb ik toestemming nodig van de bank?

Als je een woning bezit met een hypotheek, is de bank in feite mede-eigenaar van je huis. Je kunt jouw huis dus zien als een investering van de bank. Wanneer je besluit om je huis te verhuren met een hypotheek, wil de bank daarvan op de hoogte zijn. Dit komt omdat de bank jouw huis als onderpand gebruikt voor de lening, en het verhuren van je woning het risico voor de bank verhoogt. Vaak staat dan ook in de voorwaarden van je hypotheekovereenkomst dat je huis verhuren zonder toestemming van de bank niet is toegestaan.

De risico’s van je huis verhuren zonder toestemming van de bank

Verhuur je je huis zonder toestemming en komt de bank achter de verhuur? Dan kan dat serieuze gevolgen hebben voor jou als eigenaar. Zo kan je bank de lening direct opeisen, wat betekent dat je mogelijk gedwongen wordt om je huis op zeer korte termijn te verkopen. Dat kan ook tot gevolg hebben dat jij moet verkopen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. Erger nog, de bank kan ervoor kiezen om je huis te laten veilen, wat vaak een aanzienlijk lagere opbrengst oplevert.

Daarnaast heeft de huurder van je pand huurbescherming. Dat maakt het moeilijk of zelfs onmogelijk om deze persoon uit je pand te krijgen, als je het moet verkopen. Ook dit heeft financiële gevolgen. Denk aan een lagere verkoopopbrengst of zelfs extra kosten als je het pand in verhuurde staat moet verkopen.

Deze risico’s kunnen ook betrekking hebben op een tweede hypotheek. Als je een tweede hypotheek wil afsluiten, voert je hypotheekverstrekker waarschijnlijk een controle uit. Je huidige hypotheekverstrekker kan dan toestemming eisen om de eerste woning te verhuren. Als je deze regels niet naleeft, kan dat het krijgen van een nieuwe hypotheek bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken.

Voor je huis verhuren met hypotheek zonder toestemming Je kunt ook worden opgenomen in het frauderegister. Als dat gebeurt, is het acht jaar lang heel moeilijk om een hypotheek of andere leningen te krijgen. Bovendien kun je een boete krijgen voor het vroegtijdig aflossen van je hypotheek. Deze boete kan oplopen tot tienduizenden euro’s.

Ten slotte zijn er fiscale gevolgen aan verbonden. Je woning verhuren zonder toestemming van de bank, zorgt ervoor dat je woning deze niet meer valt onder box 1, maar onder box 3. Dat betekent dat je vermogensrendementsheffing moet betalen over de overwaarde van je huis. Je wordt geacht deze overwaarde te gebruiken bij de aankoop van je nieuwe woning. Als je dit niet doet, kan dat ertoe leiden dat een deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar is.

Kortom, de consequenties van je huis verhuren zonder toestemming van de bank zijn niet mals. We raden dan ook altijd aan om de juiste toestemming te vragen van de bank voor de verhuur van je woning en je te verdiepen in de regels die gelden voor het verhuren van je huis.

Hoe je correct je huis verhuurt met een hypotheek

Een huis verhuren zonder toestemming van de bank is dus niet verstandig. Maar hoe pak je de verhuur van je huis met hypotheek dan wel goed aan? Veel hypotheekverstrekkers staan verhuur gewoon toe, maar wel onder bepaalde voorwaarden. Sommige hypotheekverstrekkers hebben zelfs specifieke hypotheekproducten ontworpen voor verhuur, zoals de zogenaamde ‘verhuurhypotheek’.

Is je woning een appartement? Dan moet je mogelijk ook toestemming vragen aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Veel VvE’s hebben namelijk regels over verhuur. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat je je aan deze regels houdt om problemen te voorkomen.

Naast de juiste toestemming, is het belangrijk dat je zelf ook de juiste regelingen treft wanneer je jouw huis verhuurt. Zo moet je een goed huurcontract opstellen om jezelf te beschermen. In dit contract neem je alle belangrijke details van de huurovereenkomst op. Denk hierbij onder andere aan de huurprijs, de duur van het contract en de verantwoordelijkheden van zowel de huurder als de verhuurder. Het is een goed idee om juridisch advies in te winnen bij het opstellen van dit contract om ervoor te zorgen dat het aan alle wettelijke vereisten voldoet.

Om jezelf verder te beschermen is het erg belangrijk om een goede verzekering af te sluiten. Niet alle standaard woningverzekeringen dekken verhuurde eigendommen. Daarom is het mogelijk nodig om een specifieke verhuurverzekering af te sluiten. Zo zorg je ervoor dat je voldoende gedekt bent.

Bovendien is het verstandig om te kijken naar de fiscale aspecten van het verhuren van je woning. Als je je woning verhuurt, ziet de Belastingdienst dit als een investering en niet meer als een primaire woning. Dit zorgt ervoor dat je pand in box 3 van je belastingaangifte terechtkomt. Daardoor kun je geen hypotheekrente meer aftrekken en moet je belasting betalen over de waarde van de woning, minus de uitstaande hypotheek.

Hulp nodig bij het verhuren van je woning?

Kortom, er zitten een hoop haken en ogen aan een huis verhuren zonder toestemming van de bank. Daarom is het altijd verstandig om professionele hulp in te schakelen als je dit van plan bent. Bij Stoit Groep nemen we graag de last van je schouders. Zo hoef jij je niet druk te maken over de details en heb je een stevig fundament om jouw huis te verhuren. Neem contact met ons op voor een advies op maat!