Valkuilen bij tijdelijke verhuur van appartementen

Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden. Met de invoering van het nieuwe huurrecht in augustus 2003 zijn de regels omtrent het tijdelijk verhuren van woonruimte niet gewijzigd. De valkuilen welke onder het oude recht reeds bestonden voor een verhuurder, zijn daarmee onverminderd blijven bestaan. Daarnaast zijn er, als u uw appartement tijdelijk wenst te verhuren, specifieke zaken waar u als eigenaar van een appartement op moet letten.

Let op: Dit artikel uit 2010 is gedateerd. O.a. als gevolg van de wijziging huurwet juli 2016.

Huurbescherming
Hoewel partijen in een overeenkomst nagenoeg kunnen afspreken wat ze willen, maakt het huurrecht een belangrijke inbreuk op dit zogenaamde beginsel van contractsvrijheid. Uitgangspunt in het huurrecht is, dat de huurder als zwakke partij in vergaande mate beschermd dient te worden. Iemands woning is immers een eerste levensbehoefte. Vanuit die beschermingsgedachte is in het Burgerlijk Wetboek een speciale regeling met betrekking tot huur van woonruimte opgenomen. Die afdeling, titel 7.4 BW, bevat veel bepalingen van dwingend recht. Dwingend recht is het recht waarvan partijen niet kunnen afwijken, al zouden ze dat willen.
Dwingend recht geldt nadrukkelijk waar het gaat om een opgezegde huurovereenkomst. De hoofdregel is dat een huurovereenkomst van rechtswege voortduurt, ook al is deze opgezegd, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot huurbeëindiging en ontruiming van de verhuurder. Daarop zijn slechts twee uitzonderingen. Ten eerste eindigt een huurovereenkomst op de tussen partijen voorziene datum als de huurder instemt met de huuropzegging door de verhuurder en ten tweede eindigt de huurovereenkomst indien de
huurder zelf de huur opzegt op de datum van de opzegging, mits daarbij de contractuele opzegtermijn van minimaal één maand in acht wordt genomen. In alle andere gevallen loopt de huurovereenkomst door.

Bijzondere huurovereenkomst
Dat zal ook het geval zijn bij tijdelijke verhuur. Wanneer u bijvoorbeeld uw appartement voor de duur van één jaar verhuurt zal de huurovereenkomst daarna tóch doorlopen. Wanneer de huurder vervolgens na het einde van dat jaar weigert uw appartement te verlaten, dan zult u bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten vorderen. Die vordering zal slechts slagen indien u bij het aangaan van de tijdelijke verhuurovereenkomst voldaan heeft aan de eisen welke zijn neergelegd in artikel 7:274 BW. Slechts indien u een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in uw overeenkomst heeft opgenomen en bovendien blijkt dat u bij het einde van de huurperiode aan de vereisten daarvan voldoet, zal de rechter de vordering tot huurbeëindiging toewijzen. In een diplomatenclausule dient tenminste te worden opgenomen dat u als verhuurder het appartement na afloop van de huurperiode weer zelf wilt betrekken en dat u alsdan ook nog belang heeft bij de ontruiming door de huurder. Deze eisen worden in de rechtspraak strikt gehanteerd. Zo zult u als verhuurder problemen hebben bij het beëindigen van de huurovereenkomst, indien u bij het aangaan daarvan niet heeft vermeld dat u het appartement na afloop van de huurperiode weer zelf wilt betrekken. Indien u dat niet in het contract opneemt, is geen sprake van een diplomatenclausule. Hetzelfde geldt, indien uw huurovereenkomst niet het uitdrukkelijke beding bevat dat het gehuurde na afloop van de contractstermijn moet worden ontruimd. Het enkel vermelden van een maximum periode is niet voldoende. Uitdrukkelijk moet in de overeenkomst worden vermeld, dat de huurder tegen het eind van de overeengekomen termijn het appartement dient te ontruimen en schoon, leeg en onder afgifte der sleutels aan de verhuurder ter beschikking dient te stellen. Pas wanneer de huurovereenkomst aan deze vereisten voldoet, kan een geldig beroep op deze diplomatenclausule worden ingesteld indien de huurder weigert te vertrekken na afloop van de overeengekomen periode. Let erop, dat de meeste standaard huurovereenkomsten dergelijke bepalingen niet bevatten.

Opzegging
Ook de tijdelijke verhuur van uw appartement moet u opzeggen met inachtneming van alle wettelijke vereisten voor huuropzegging. Zo dient opzegging door de verhuurder te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden en dient te worden opgezegd bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven. In de opzeggingsbrief dient de reden voor de opzegging te worden vermeld. De opzeggingsgrond zal bij tijdelijke verhuur zijn, dat de overeengekomen huurtermijn is verstreken. Verder dient aan de huurder te worden gevraagd of hij binnen zes weken schriftelijk wil bevestigen dat hij instemt met de huuropzegging.

Diplomatenclausule bij de rechter
Stemt de huurder niet in met de opzegging en wordt uw appartement niet tijdig ontruimd, dan zult u in alle gevallen naar de rechter moeten stappen. Zou het zover komen dan zal uw vordering tot beëindiging van de huur en ontruiming met een beroep op de diplomatenclausule slechts in drie gevallen slagen:
1. u heeft het appartement niet eerst zelf bewoond, noch aan een ander verhuurd en wilt na afloop van de huurperiode het gehuurde zelf betrekken. Dat zal met name het geval zijn indien u een nieuwbouwappartement koopt of een nieuwe woning koopt die u, voordat u er zelf gaat wonen, tijdelijk aan een ander wenst te verhuren;
2. u bewoonde eerst zelf de woning en wilt na afloop van de huurtermijn de woning zelf opnieuw betrekken. Dit zal onder meer het geval zijn indien u tijdelijk in het buitenland verblijft en uw woning wilt verhuren;
3. u had het appartement al had verhuurd en de oorspronkelijke huurder geeft aan tijdelijk de woning te zullen verlaten. In dat geval kunt u ten behoeve van deze oorspronkelijke huurder bedingen, dat hij het gehuurde weer zelf mag betrekken na afloop van de tussenverhuur. Terzijde merk ik op dat deze opsomming de overige wettelijke opzeggingsgronden, zoals geen goed huurderschap of dringend eigen gebruik, onverlet laat. Deze gronden gelden onverkort naast opzegging van tijdelijke verhuur, maar moeten ingeval deze zich voordoen naast opzegging bij tijdelijke verhuur worden opgevoerd. De bevoegde rechter zal zijn de sector kanton van de rechtbank waarin het gehuurde is gelegen. In spoedeisende gevallen kunt u ook ontruiming bewerkstellingen in een voorlopige voorzieningprocedure, beter bekend als ontruimings-kort geding.

Appartementsrecht
Voor tijdelijke verhuur van appartementen gelden bovendien enkele appartementsrechterlijke regels. Zo bepaalt artikel 24 lid 1 van het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten 1992 (het bekende gele boekje) dat u uw woning aan een ander in gebruik kunt geven mits u ervoor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na
ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring, dat uw huurder de bepalingen van het reglement en het eventuele
huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee bent u als eigenaar van een appartement verplicht bij een eventuele verhuur de huurder eveneens te verbinden aan het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijk reglement. Dat kunt u het best doen door de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement als bijlagen bij de huurovereenkomst te voegen. Ook dient u voorafgaand aan de verhuur contact op te nemen met uw bestuur. Let erop, dat deze eis niet zomaar een formaliteit betreft. Artikel 26 lid 2 van het Modelreglement bepaalt immers, dat het bestuur gerechtigd is uw huurder de toegang tot uw appartement te ontzeggen zolang de huurder de in artikel 24 bedoelde verklaring niet heeft ondertekend. Dezelfde bevoegdheid heeft het bestuur van uw vereniging van eigenaars, indien u nalaat van uw huurder te bedingen dat hij zich jegens de vereniging van eigenaars als borg stelt voor datgene wat u ingevolge uw lidmaatschap van de vereniging van eigenaars aan gemeenschappelijke bijdragen verschuldigd bent. Daarbij laat ik volledigheidshalve evenmin onvermeld dat tijdelijke verhuur van uw appartement eveneens gevolgen kan hebben op het gebied van belastingen, verzekeringen en uw eventuele hypothecaire financiering van uw appartement. Mits goed geregeld, is tijdelijke verhuur is vanuit een juridisch standpunt een goed en veilig alternatief voor de verhuurder. Mocht u voornemens zijn uw appartement tijdelijk te verhuren, dan blijkt uit het voorgaande wel dat een standaard huurovereenkomst daarbij niet volstaat.

Bron: http://www.vanvanriet.nl/index.cfm?vid=DEDBD2A4-C09F-296A-6182A9C70986D6…